Рынок жилья Израиля не оправдал ожиданий в течение 2022 года: согласно последним доступным данным, цены на жилье выросли на рекордные 20,3% в годовом исчислении, пишет журналист «The Times of Israel» Даниэль Наглер.

Зарплаты выросли в среднем на более скромные 4%, и по мере того, как финансовое давление охватывает технологический сектор и предприятия по всему миру, рекламируемые цены становятся все более недосягаемыми. Уровень инфляции в Израиле в ноябре составил 5,3% и остается значительно выше верхнего целевого диапазона Банка Израиля в 3%, хотя он намного ниже, чем в США и Европе (7,1% и 10,6% соответственно). Повышение базовой процентной ставки, последовательно проводимое банком с весны, до 3,75%, является ключевым инструментом для борьбы с инфляцией. Но повышение ставок также сильно ударило по существующим и потенциальным ипотечным заемщикам, поскольку большинство ипотечных кредитов в Израиле привязаны к плавающим ставкам. В то же время сумма капитала, необходимая для покупки жилья, продолжает расти, а вместе с этим увеличивается разрыв в доступности.

Предыдущее правительство сосредоточилось на увеличении числа новостроек в попытке снизить цены за счет увеличения предложения. Но когда они будут построены, эти квартиры окажутся на другом рынке. И застройщики, которые их построили, часто также имеют дело с высокими ценами, которые они заплатили за землю, материалы и кредиты, а также более осторожными покупателями. Это сложная картина. «The Times of Israel» поговорила с группой экспертов, попросив их высказать свое мнение о том, что в ближайшие 12 месяцев может произойти на израильском рынке жилья.

Алон Кол Крайс, экономист банка «Леуми» Мы ожидаем, что в 2023 году будет высокий уровень строительства, возможно, даже больше, чем в 2022 году, после передачи рекордных объемов государственных земель в 2021 и 2022 годах по расчистке и строительным проектам («Пинуи Бинуи»). Запасы непроданных квартир продолжат расти в 2023 году с ожиданием дальнейшего замедления продаж. Это может повредить денежному потоку застройщиков. По нашим оценкам, в долгосрочной перспективе некоторые застройщики будут вынуждены снижать цены, и, соответственно, цены на квартиры по всей стране стабилизируются или даже снизятся в следующем году, а умеренное снижение цен может продолжиться и в 2024 году.

Спрос на жилье в столичном районе Тель-Авива и в Иерусалиме особенно высок. Однако высокое соотношение между ценами на квартиры и доходами в этих городах свидетельствует о более тяжелом ипотечном бремени по сравнению с другими районами. Спрос в этих районах более чувствителен к резкому повышению процентных ставок по сравнению с другими регионами. Если спад в технологическом секторе усилится, цены на квартиры в Тель-Авиве могут пострадать значительно сильнее, чем в других городах. В таких городах, как Бат-Ям, Бней-Барак, Тель-Авив и Петах-Тиква, также наблюдается высокое соотношение цен на квартиры к доходам, и в них наблюдается особенно быстрое увеличения количества разрешений на строительство. Таким образом, эти города более подвержены падению цен. Южный округ также подвержен риску падения цен, учитывая относительно высокие объемы нового строительства.

Шай Познер, заместитель генерального директора Израильской ассоциации строителей (ACB) Мы вступаем в 2023 год с нехваткой около 150000 единиц жилья и с ежегодным увеличением числа израильских домохозяйств примерно на 50000–60000 человек. Последнее правительство, впервые за несколько лет, резко увеличило продажу земли под застройку и работало над увеличением количества выставленных на продажу домов. Но основная проблема на рынке заключается в том, что домов не хватает. Также не хватает государственного финансирования для обеспечения муниципалитетов инфраструктурой, необходимой для увеличения числа домашних хозяйств. Растущие процентные ставки также являются проблемой для застройщиков. Я надеюсь, что при новом правительстве мы увидим увеличение количества земли для продажи, больше денег, поступающих в муниципалитеты для их поддержки, действия по ускорению утверждения планов, прекращение повышения процентных ставок Банком Израиля и роста стоимости цен на стройматериалы. Также нужно развивать жилье для долгосрочной аренды — потребность в нем растет. Нам нужно надеяться, но рынок жилья — сумасшедшая среда. Нам понадобится очень смелая министерская команда в министерствах жилищного строительства, внутренних дел и финансов, а также правительство, сохраняющее или даже увеличивающее количество рабочих, от которых зависит строительная отрасль.

Каждый день в Израиль приезжает 80000 рабочих из палестинских районов, а в этом секторе занято 15000 иностранных рабочих. Все дело в национальных приоритетах, и я надеюсь, что строительная отрасль будет одним из них. Аарон Краснер, владелец «Anglo Mortgages». Покупатели — особенно молодые покупатели — в данный момент испытывают абсолютное давление со всех сторон. Огромный рост цен на недвижимость, вероятно, заставляет их больше брать взаймы. Но процентные ставки также пошли вверх, а это означает, что каждые 100000 шекелей (29000 долларов) займа обходятся дороже в обслуживании, что делает требования банка к доходу до погашения более жесткими. Например, пара, приносящая домой 20000 шекелей (5850 долларов) в месяц, теперь имеет право на получение ипотечного кредита только на 1,3 миллиона шекелей (380460 долларов), тогда как год назад они могли получить 1,6 миллиона шекелей (468 260 долларов). Это погашение ипотеки нужно поместить в семейный бюджет, который теперь включает в себя много статей, которые стали намного дороже, чем год назад. Можно подумать, что эта реальность должна привести к падению цен в 2023 году, и, возможно, так оно и будет. Но израильская психология, по-видимому, такова, что никто не хочет быть «фрахером» (лохом), который продает свой дом дешевле, чем его сосед. Это создает застой — покупатели не будут покупать, а продавцы не будут продавать.

Рон Ниман, оценщик недвижимости. 2023 год будет трудным годом по сравнению с ростом за последнее десятилетие и особенно с безумием прошлого года. Можно ожидать заметного снижения объема сделок, а цены на недвижимость не будут соответствовать рекордному росту, зафиксированному в 2022 году. В жилом секторе наблюдается постоянный спрос, но в то же время покупательная способность людей снизилась (из-за роста процентных ставок и уровня инфляции цен на жилье, которая намного превышает увеличение заработной платы). Я считаю, что это приведет к гораздо меньшему количеству сделок и, возможно, даже к падению цен. Что касается офисов, мы уже наблюдаем замораживание новых сделок и видим, как компании сокращают используемое ими пространство, что обусловлено развитием технологического сектора. Падения цен на них пока не видно, но, похоже, что пиковые уровни 2022 года вернутся нескоро.

Доктор Ори Коскас, инвестиционный консультант, генеральный директор и соучредитель «Playa Investments». Прямо сейчас существует инфляция, которую мир пытается контролировать, повышая процентные ставки. Но есть места, которые всегда будут дорожать, потому что они пользуются спросом, а жилья всегда не хватает. Если смотреть глобально, то в 2023 году вполне вероятно, что средняя цена на недвижимость снизится. Если мы посмотрим на Израиль, я думаю, что цены продолжат расти — может быть, стабилизируются в некоторых местах или будут расти медленнее — на 5–10%, — но они будут продолжать расти. Банк Израиля не будет снижать ставку, даже если спрос упадет. Те, у кого есть ипотека, платят больше; тем, кто хочет взять ипотеку, придется платить больше. Я вижу стагфляцию. Покупателей все меньше. Было бы безответственно слишком обобщать. Правильная покупка и правильная цена зависят от местоположения, личной ситуации, требований к финансированию, от того, является ли это местом для проживания или для инвестиций. На мой взгляд, любой, кто хочет купить жилую квартиру, не должен ждать и надеяться, что цены скоро упадут. Если вы хотите купить квартиру для инвестиций — будь то в Израиле или за границей — вам нужно тщательно подготовиться.

Ким Баш, основатель «Kim Bash Real Estate» и «общинная сваха», работающая с новыми и потенциальными репатриантами в Израиль. Иерусалим, Тель-Авив, Нетания, Раанана, Рамат-Бейт-Шемеш, Модиин и Гуш-Эцион (группа израильских поселений недалеко от Иерусалима, на Западном берегу) (в частности, Эфрат) будут по-прежнему предлагать мягкую посадку для «англо» (англоязычных) семей. Но запасы недвижимости в этих районах как для аренды, так и для покупки невелики по сравнению со спросом. Это побуждает людей рассматривать новые районы — например, такие районы в Иерусалиме, как Арнона, Мекор Хаим и Тальпиот. К районам, которые становятся все более популярными для «англосаксов» и где есть доступные возможности для приобретения недвижимости, относятся в Кацрине, Нагарии, Пардес-Ханна, Карней-Гат, Харише, Гиват-Ольге, Хадере, Маалоте и Кармиэле. Другие районы, которые быстро растут и, где, кажется, могут появиться многообещающие «англоязычные» районы, — это Афула, поселения и мошавы, такие как Яд Биньямин, Хашмонаим, Неве Михал, Гиват Ольга, Ор Акива и Хадера.

Сабрина Релеви, координатор алии и консультант по недвижимости IPN Мы (наконец-то) начинаем видеть, как более высокая ставка по ипотеке влияет на сделки с жильем: люди все еще делают какие-то нелепые предложения о покупках, но потом обнаруживают, что не могут получить ипотеку, в которой они нуждаются (ипотека не может быть выше 75 % от оценочной стоимости имущества, а выплаты не более 30% от чистого месячного дохода). В результате в 2023 году мы увидим замедление рынка жилья. Большинству людей, выставляющих недвижимость на продажу, на самом деле не нужно продавать, и если они не получат супервысокие цены, которые мы видели, они просто уберут свою собственность с рынка. Зарубежные инвестиции также замедлятся, учитывая давление сильного шекеля на доллар. После пандемии Covid-19 многие люди ищут больше места дома. Им нужны дома (а не квартиры), поэтому они переезжают в города и другие населенные пункты, которые могут это предложить, например, в такие местах, как Пардес-Ханна. Доступное жилье начинает появляться в большем количестве мест. После 20 лет разговоров об этом начинает строиться Раанана. Самый разумный шаг сейчас — покупать землю в местах, где начинают осваивать новые районы. Вдоль побережья мы увидим прибрежные застройки, такие как Ир-Ямим в Нетании, а такие места, как Хадера и Кесария, уже начинают создавать необходимую инфраструктуру.

Даниэль Гольдштейн, директор «Beauchamp Estates Tel Aviv». Мы видим, что люди гораздо более осмотрительно относятся к рынку и торгуются, а не платят запрашиваемую цену. Я считаю, что мы увидим гораздо более медленный рост цен, но нам нужно различать это и фактическое падение цен (что я считаю маловероятным). Инвестиции из США будут продолжать расти, поскольку покупатели продолжают серьезно рассматривать возможность переезда в Израиль. Но необходимы огромные усилия, чтобы построить дома в тех местах, где люди хотят жить, а именно в Иерусалиме, Тель-Авиве и на побережье. Есть новые проекты по заселению Тель-Авива и Герцлии. Я вижу Хадеру, Ашкелон и Яффо как места, которые будут существенно расти, особенно потому, что они могут предложить более низкую стоимость жилья. 2023 год также будет непростым для застройщиков, которые обычно занимают деньги для финансирования проектов, и поэтому также сталкиваются с более высокими процентными ставками. Люди, купившие незавершенное жилье три-четыре года назад, теперь сталкиваются с существенным увеличением его стоимости. Затраты на строительство выросли, затраты и ограничения на то, что они могут брать взаймы, выросли, и теперь они, возможно, больше не могут позволить себе то, на что они подписались. Я вижу, что процентные ставки будут продолжать расти в течение следующих шести-двенадцати месяцев. И большинство людей привязаны к плавающим ставкам, полагая, что со временем ставки снова упадут. Я думаю, что в настоящее время это будет ухабистый рынок.